Repàs a la normativa pensada per acabar amb la desconfiança en el sistema hipotecari i superar certes pràctiques de mercat que van generar una elevada litigiositat
La Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (L 5/2019) transposa, amb efectes des del 16-6-2019, la Dir 2014/17/UE, sobre els contractes de crèdit subscrits amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial.
Els seus preceptes tenen caràcter imperatiu i no estan disponibles per a les parts, llevat que la llei expressament estableixi el contrari. D’altra banda, són nuls de ple dret els actes realitzats en frau del qual disposa aquesta.
La principal finalitat d’aquesta regulació és dotar de transparència i facilitar la comprensió dels contractes i de les clàusules contractuals, així com el just equilibri entre les parts.
Així mateix, mitjançant el RD 309/2019 es desenvolupa en part aquesta llei i s’adopten altres mesures en matèria financera.
La Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (LCCI) únicament resulta aplicable als contractes de préstec o crèdit concedits per persones físiques o jurídiques que duguin a terme aquesta activitat de manera professional quan el prestatari, el fiador o garant sigui una persona física i el contracte tingui per objecte (LCCI art.2):
• La concessió de préstecs amb garantia hipotecària o un altre dret real de garantia que recaiguin sobre un immoble d’ús residencial —inclosos trasters, garatges i qualssevol altres amb una funció domèstica—, fins i tot encara que el prestatari, fiador o garant no reuneixi la condició de consumidor, sempre que sigui persona física.
• La concessió de préstecs la finalitat dels quals sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, sense que sigui necessari que el bé a què es destina el préstec sigui d’ús residencial. Això no obstant, en aquest cas, sí que s’exigeix que el prestatari, el fiador o el garant sigui, a més de persona física, consumidor.
Forma i contingut del contracte (LCCI art.22)
Els contractes s’han de formalitzar en paper o un altre suport durador. En cas que estiguin garantits amb hipoteca constituïda sobre un immoble d’ús residencial situat en territori nacional, s’han de formalitzar a escriptura pública, podent adoptar el format electrònic d’acord amb la legislació notarial.
Els notaris no poden autoritzar aquestes escriptures públiques si no s’ha atorgat l’acta notarial, i, a més, ha d’inserir en el text una ressenya identificativa de l’acta atorgada. Els registradors no poden inscriure les escriptures si manca aquesta ressenya identificativa.
S’estableix un seguit d’obligacions per al prestador i informació i publicitat que han de complir els prestadors que es troben dins l’àmbit de la LCCI per a la concessió de préstecs o crèdits. Aquests requisits es divideixen en funció del moment en què es facilita aquesta informació. A més, hi ha l’obligació d’avaluar la solvència del prestatari.
Per als contractes sotmesos a la LCCI, tota publicitat relativa al préstec que indiqui un tipus d’interès o qualsevol xifra relacionada amb el cost del préstec per al prestatari ha d’especificar de forma clara, concisa i destacada:
• La identitat del prestador o, si s’escau, de l’intermediari de crèdit o representant designat.
• Quan escaigui, que el contracte de préstec estarà garantit per una hipoteca o una altra garantia real sobre béns immobles d’ús residencial, o per un dret relatiu a un bé immoble.
• El tipus deutor, indicant si és fix, variable o una combinació de tots dos, juntament amb informació sobre les despeses incloses, si escau, en el cost total del préstec per al prestatari.
• L’import total del préstec.
• La Taxa Anual Equivalent (TAE), que s’ha d’incloure, almenys, de manera igualment destacada que qualsevol tipus d’interès.
• Quan escaigui, la durada del contracte de préstec, l’import dels pagaments a terminis, l’import total que deu el prestatari, el nombre de pagaments a terminis i una advertència les possibles fluctuacions del tipus de canvi podrien afectar l’import degut pel prestatari.
• El sistema d’amortització i la fórmula de càlcul de les quotes d’amortització de principal i d’interessos prou detallades perquè el prestatari pugui verificar amb claredat la correcció dels imports cobrats;
• Quan escaigui, l’opció del deutor de poder donar en pagament l’immoble hipotecat en garantia del préstec, amb caràcter alliberador de la totalitat del deute que se’n deriva.
Sobre informació precontractual (LCCI arts. 5, 9, 10 i 14.2), els prestadors o els intermediaris han d’oferir al prestatari la informació personalitzada que necessiti i en tot cas tenir disponible, en tot moment, informació general clara i comprensible sobre els contractes de crèdit.
El prestador ha de subministrar al prestatari tota la informació que sigui necessària, responent a les consultes que aquest li formuli sobre el contingut, significat i transcendència pràctica dels documents lliurats, amb exemples d’aplicació pràctica de les clàusules financeres, en diversos escenaris de conjuntura econòmica, especialment de les relatives a tipus d’interès i, si escau, dels instruments de cobertura de riscos financers que s’hagin de subscriure amb ocasió del préstec (LCCI art.14.2).
El prestador i, si escau, l’intermediari de crèdit o el seu representant designat han d’oferir al prestatari una informació personalitzada mitjançant la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), la qual permeti comparar els préstecs disponibles al mercat, per avaluar les seves implicacions i per prendre una decisió fundada sobre la conveniència de subscriure o no un contracte de préstec sense demora injustificada, amb prou antelació, que mai no serà inferior a 10 dies naturals, respecte del moment en què el prestatari quedi vinculat per qualsevol contracte o oferta de préstec (LCCI art.10).
Pel que fa a la informació durant la vigència del contracte (RD 309/2019 art. 7 i 8)els prestadors tenen obligacions periòdiques d’informació que han de complir en cada liquidació d’interessos o de comissions que practiquin pels seus serveis. En aquestes liquidacions s’ha d’expressar:
– el tipus d’interès nominal aplicat en el període ja meritat i, si escau, el que s’aplicarà en el període que s’inicia;
– les comissions aplicades en el període a què es refereix la liquidació, amb indicació concreta del seu concepte, base i període de meritació;
– qualsevol altra despesa inclosa en la liquidació; i
– quants antecedents siguin necessaris perquè el prestatari pugui comprovar la liquidació efectuada i calcular els costos associats.
Així mateix, durant el mes de gener de cada any s’ha de trametre als prestataris una comunicació que reculli la informació sobre comissions i despeses meritades, i tipus d’interès efectivament aplicats i cobrats durant l’any anterior.
Finalment, amb caràcter general, quan es modifiqui el tipus d’interès aplicable al préstec, el prestador ha d’informar el prestatari amb una antelació mínima de 15 dies naturals abans que aquesta modificació s’apliqui.
Una de les obligacions que imposa la LCCI als prestadors és l’avaluació de solvència de la persona física que pretén formar part del contracte de préstec (LCCI art.11 i 12). Es tracta de verificar la capacitat del client per complir les obligacions derivades del préstec.
El prestador només pot atorgar el préstec si el resultat de l’avaluació de la solvència indica que és probable que les obligacions derivades del contracte de préstec es compleixin.
A aquests efectes, els prestadors han de comptar amb procediments interns específicament desenvolupats per dur a terme aquesta avaluació, el cost dels quals no es podrà repercutir al potencial prestatari, i seran revisats periòdicament pels mateixos prestadors, que mantindran registres actualitzats d’aquestes revisions.
No obstant això, en el cas que li concedeixi el préstec, res no impedirà que aquestes despeses puguin incloure’s a la comissió d’obertura, tenint en compte que la LCCI art.14.4 preveu incloure les despeses d’estudi.
Quan es denegui la sol·licitud de préstec, el prestador informarà per escrit i sense demora el potencial prestatari i, si és el cas, el fiador o avalador del seu respectiu resultat advertint-los, de forma motivada ,de la denegació esmentada i, si escau, que la decisió es basa en un tractament automàtic de dades.
Normes de transparència
Les normes de transparència recollides a la LCCI es refereixen a la comercialització i a la compareixença davant del notari.
Quant a la comercialització (LCCI art. 14), el prestador ha de lliurar al prestatari la següent informació amb una antelació mínima de 10 dies naturals a la signatura del contracte:
• Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), de l’LCCI annex I.
• Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FiAE), on s’ha d’informar de les clàusules més rellevants del contracte.
• En cas de tractar-se d’un préstec a tipus d’interès variable, d’un document separat amb una referència especial a les quotes periòdiques que el prestatari ha de satisfer en diferents escenaris d’evolució dels tipus d’interès.
• Una còpia del projecte de contracte, el contingut del qual s’haurà d’ajustar al contingut dels documents referits a les lletres anteriors i inclourà, de forma desglossada, la totalitat de les despeses associades a la signatura del contracte.
• Informació clara i veraç de les despeses que corresponen al prestador i les que corresponen al prestatari.
• Quan el prestador requereixi la subscripció d’una assegurança haurà de lliurar al prestatari per escrit les condicions de les garanties de l’assegurança.
• Quan s’atorgui el préstec en escriptura, l’advertiment de l’obligació de rebre assessorament del notari gratuït que elegeixi el prestatari per a l’autorització de l’escriptura pública del contracte de préstec, sobre el contingut i les conseqüències de la informació continguda a la documentació que es lliura.
Pel que fa a la compareixença davant el notari (LCCI art.15), el prestatari ha de comparèixer davant el notari a l’efecte d’obtenir presencialment assessorament en relació amb el préstec a formalitzar.
Així mateix, el notari ha de verificar i revisar que el prestatari ha rebut del prestador la documentació precontractual.
Una vegada que el prestatari hagi rebut l’assessorament necessari, quan s’hagi de formalitzar un préstec hipotecari, el notari ha de formalitzar una acta notarial en què es faci constar que s’ha posat a disposició del prestatari la informació precontractual en els terminis legalment previstos i les qüestions plantejades pel prestatari i l’assessorament prestat pel notari, al·ludint específicament a les clàusules recollides a la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN) i a la Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FiAE). Aquesta al·lusió s’ha de fer de manera individualitzada, amb referència expressa a cadascuna, ja que no és suficient una afirmació genèrica.
Finalment, i en presència del notari, el prestatari ha de respondre a un test, que té per objecte concretar la documentació lliurada i la informació subministrada.
Vendes vinculades i combinades (LCCI arts. 4.25 i 26 i 17. 1 a 7)
Són pràctiques de venda vinculada tota oferta o venda d’un paquet constituït per un contracte de préstec i altres productes o serveis financers diferenciats, quan el contracte de préstec no s’ofereixi al prestatari per separat.
Com a regla general, es declaren prohibides les pràctiques de venda vinculada de préstecs, però aquesta afirmació inicial té diverses excepcions:
– els prestadors o intermediaris de crèdit immobiliari poden exigir al prestatari la subscripció d’una pòlissa d’assegurança en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec; i
– la subscripció d’una assegurança de danys respecte de l’immoble objecte d’hipoteca i de la resta de les assegurances previstes a la normativa del mercat hipotecari.
No obstant això, a fi de respectar la lliure competència, es preveu que el prestador hagi d’acceptar pòlisses alternatives de tots aquells proveïdors que ofereixin unes condicions i un nivell de prestacions equivalents als quals ell hagués proposat, tant en la subscripció inicial com en cadascuna de les renovacions.
A més, l’autoritat competent pot permetre pràctiques de vendes vinculades concretes quan el prestador pugui demostrar que els productes vinculats o les categories de productes oferts, en condicions similars entre si, que no es presentin per separat, comporten un clar benefici als prestataris, tenint degudament en compte la disponibilitat i els preus dels productes pertinents oferts al mercat.
En les pràctiques vinculades autoritzades, el prestador ha d’informar el prestatari de manera expressa i comprensible que s’està contractant un producte vinculat, els beneficis i el risc de pèrdues, especialment en els productes d’inversió, que suposa per al prestatari la seva contractació i els efectes que, si escau, la cancel·lació anticipada del préstec o qualsevol dels productes vinculats produiria sobre el cost conjunt del préstec i la resta dels productes o serveis vinculats.
Són pràctiques de venda combinada tota oferta o venda d’un paquet constituït per un contracte de préstec i altres productes o serveis financers diferenciats, en particular un altre préstec sense garantia hipotecària, quan el contracte de préstec s’ofereixi també al prestatari per separat.
La diferència fonamental amb les vendes vinculades és que, oferint-se al client en tots dos casos un paquet format per un contracte de crèdit i altres productes o serveis financers, en aquestes últimes no es permet l’adquisició del crèdit per separat, mentre que a les vendes combinades sí.
Les vendes combinades de préstecs es permeten sempre que el prestador realitzi l’oferta dels productes per separat i el prestatari pugui advertir les diferències entre les ofertes i abans de la contractació informi el prestatari de manera expressa i comprensible que s’està contractant un producte combinat i detalli les seves implicacions.
Taxació dels béns donats en garantia (LCCI art.13)
Els immobles aportats en garantia han de ser objecte d’una taxació adequada abans de la formalització del contracte de préstec.
Aquesta taxació s’ha de realitzar per una societat de taxació, servei de taxació d’una entitat de crèdit regulada per la L 2/1981 o un professional homologat d’acord amb el RD 775/1997, independents del prestador o de l’intermediari de crèdit immobiliari. En tot cas, cal que s’utilitzin normes de taxació fiables i reconegudes internacionalment
Cancel·lació i reemborsament (L 41/2007 arts.7 s. i 23)
En les cancel·lacions subrogatòries i no subrogatòries, totals o parcials, dels crèdits o préstecs hipotecaris, el creditor pot percebre una quantitat en concepte de compensació per desistiment, que està limitada per la llei.Perquè s’apliqui aquest límit es requereix:
– que la hipoteca recaigui sobre un habitatge i el prestatari sigui persona física; o bé
– que el prestador sigui una persona jurídica que tributi pel règim fiscal d’empreses de reduïda dimensió a l’Impost sobre Societats.
D’altra banda, en qualsevol moment anterior a l’expiració del terme pactat, el prestatari pot reemborsar de manera anticipada, totalment o parcialment, la quantitat que deu. A aquests efectes, les parts poden convenir un termini de comunicació prèvia que no pot excedir un mes.
Quan el prestatari manifesti la voluntat de reemborsar anticipadament la totalitat o part del préstec, el prestador li ha de facilitar, en el termini màxim de 3 dies hàbils, en paper o en un altre suport durador, la informació necessària per avaluar aquesta opció.
El prestatari té dret a una reducció del cost total del préstec que comprendrà els interessos i els costos corresponents al termini que quedés per transcórrer fins al moment de la seva extinció.
En particular, s’extingeix el contracte d’assegurança accessòria al de préstec del qual sigui beneficiari el prestador, llevat que el prestatari comuniqui expressament a la companyia asseguradora el seu desig que el contracte d’assegurança mantingui la seva vigència i designi un nou beneficiari. A aquests efectes, s’entén per assegurança accessòria la que hagi prestat el prestador al prestatari juntament amb el contracte de préstec amb la finalitat de cobrir els riscos que puguin afectar la seva capacitat de reemborsament.
El prestador només pot cobrar una comissió per reemborsament o amortització anticipada total o parcial en els casos següents:
• Als contractes de préstec a tipus d’interès variable o en aquells trams variables de qualsevol altre préstec, en què les parts l’han establert expressament.
• Quan la novació del tipus d’interès aplicable o la subrogació d’un tercer en els drets del creditor suposi l’aplicació durant la resta de la vigència del contracte d’un tipus d’interès fix en substitució d’un altre de variable.
• En els contractes de préstec a tipus d’interès fix o en aquells trams fixos de qualsevol altre préstec, es pot establir contractualment una compensació o comissió a favor del prestador que no pot excedir l’import de la pèrdua financera que pogués patir el prestador, sense sobrepassar, a més, certs límits.
La pèrdua financera patida pel prestador es calcula proporcionalment al capital reemborsat, per diferència negativa entre el capital pendent en el moment del reemborsament anticipat i el valor present de mercat del préstec:
• El valor present de mercat del préstec es calcularà com la suma del valor actual de les quotes pendents de pagament fins a la revisió següent del tipus d’interès i del valor actual del capital pendent que quedaria en el moment de la revisió de no produir-se la cancel·lació anticipada.
• El tipus d’interès d’actualització serà el de mercat aplicable al termini restant fins a la revisió següent.
El contracte de préstec ha d’especificar l’índex o el tipus d’interès de referència que s’utilitzarà per calcular el valor de mercat entre els que determini el Ministeri d’Afers Econòmics i Transformació Digital.
Venciment anticipat. Impagament (LCCI art.24)
Sense possibilitat de pacte en contra, en els contractes de préstec en què el prestatari, fiador o garant és una persona física i que estiguin garantits mitjançant hipoteca o per una altra garantia real sobre béns immobles d’ús residencial o la finalitat dels quals sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir per a ús residencial, el prestatari perd el dret al termini i es produeix el venciment anticipat del contracte si concorren conjuntament els següents requisits:
• Que el prestatari estigui en mora en el pagament d’una part del capital del préstec o dels interessos.
• Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin almenys al 3% de la quantia del capital concedit, si la mora es produeix dins de la primera meitat de la durada del préstec, i al 7% si és dins de la segona meitat de la durada del préstec.
• Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d’almenys un mes per al seu compliment i advertint-lo que, si no és atès, reclamarà el reemborsament total degut del préstec.
Quant al règim transitori de la LCCI (disp. trans.1ª.4), aborda la regulació del venciment anticipat del contracte de préstec amb normes de caràcter estrictament imperatiu davant del marge per a l’autonomia de la voluntat que existia en el règim anterior.
Tot i que s’estableix com a regla general la irretroactivitat de la LCCI, se n’exceptua per al venciment anticipat que tingui lloc a partir del 16-6-2019, encara que els contractes s’hagueren subscrit amb anterioritat i fins i tot encara que continguessin alguna estipulació al respecte, llevat que el deutor al·legui que la previsió que conté resulta més favorable per a ell.
En qualsevol cas, la regulació de la LCCI no s’aplica al venciment anticipat dels contractes que haguessin tingut lloc abans de la seva entrada en vigor, amb independència que s’hagués instat o no un procediment d’execució hipotecària per fer-ho efectiu, i aquest fos suspès o no.
Per a aquelles hipoteques a les quals no els resulti aplicable la regulació del venciment anticipat de la LCCI art.24, es permet reclamar la totalitat del que deu per capital i per interessos si es compleixen dos requisits addicionals (LEC art. 693.2), que s’hagi pactat i que consti a l’assentament registral. Sense que legalment es requereixin unes quotes mínimes perquè es produeixi el venciment anticipat.
Interessos de demora (LCCI art. 25; LH art.114.3)
Els interessos de demora en préstecs o crèdits conclosos per una persona física que estiguin garantits mitjançant hipoteca sobre béns immobles per a ús residencial seran l’interès remuneratori, és a dir, l’interès que paga el prestatari pel capital prestat, més 3 punts percentuals al llarg del període en què aquell sigui exigible.
L’interès de demora només es pot meritar sobre el principal vençut i pendent de pagament i, com a regla general, no pot ser capitalitzat.
Els interessos de demora són objecte de control per part del registrador en el moment d’inscriure la hipoteca, tenint en compte que el procediment d’execució hipotecària és essencialment registral i només es pot executar en els termes en què s’hagi inscrit (LH art .130).
