La reclamació executiva ha d’indicar si l’immoble constitueix la residència habitual del deutor i si l’executor és un “gran tenidor”. És convenient especificar aquests termes
Des del 26-5-2023, la reclamació executiva ha d’indicar si l’immoble constitueix la residència habitual del deutor i si l’executor és un “gran tenidor”(LEC art. 685.2).
La reclamació també haurà d’indicar si el deutor es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica i, si el reclamant és gran tenidor, haver acudit prèviament a un procediment de conciliació o intermediació si l’actiu hipotecat és habitatge habitual i el deutor hipotecari es troba en situació de vulnerabilitat econòmica.
La demanda presentada sense aquests requisits és esmenable, d’acord amb la LEC art. 231 LEC, que encomana al tribunal i a l’advocat de l’Administració de Justícia vetllar perquè es puguin esmenar els defectes produïts pels actes processals de les parts. La falta d’atorgament d’un termini d’esmena seria incompatible amb l’efectivitat del dret a la tutela judicial efectiva.
Habitatge habitual
Per a aquesta determinació, l’executant ha de tenir en compte allò que manifesti l’executat en el moment de constituir la hipoteca i que hagi estat inscrit en el Registre de la Propietat (LH art. 21.3). A aquests efectes, constitueix habitatge habitual el domicili permanent de la persona que l’ocupa i es pot acreditar mitjançant les dades del padró municipal o altres mitjans vàlids en dret (L 12/2023 art. 3.i).
La definició d’habitatge peca de parquedat, ja que no estableix el temps mínim de residència.
Per determinar si és la residència habitual, la jurisprudència menor té en compte si és la residència principal, en contraposició a la residència ocasional o secundària (AP Tarragona auto 27-1-21, EDJ 509725).
El problema és que hi ha persones que resideixen en llocs diferents al llarg de l’any (residència d’estiu, residència d’hivern) i la consideració de residència habitual només és previsible d’un sol habitatge i no de diversos habitatges, encara que estiguin ocupats d’una manera alternativa.
Els tribunals no consideren oportú aplicar el concepte fiscal de residència habitual (RIRPF art.41bis), atès que el tractament tributari de l’immoble és aliè a la seva valoració jurídica i que la condició de residència habitual no resulta d’un concepte formal, sinó de la comprovació de la residència efectiva de la persona que l’afirma, sent incompatible atribuir aquest caràcter a diverses localitats simultàniament (AP Barcelona auto 31-5-19, EDJ 603705).
Pot ser un fet a tenir en compte que l’executat s’hagi trobat en aquest domicili a l’hora de notificar la interlocutòria amb l’execució i, si escau, exigir-li el pagament, però no és determinant; ni que l’habitatge s’hagi indicat com a domicili per actes de comunicació o requeriments en l’escriptura de constitució d’hipoteca o que en un embargament anotat s’hagi indicat com a domicili d’un dels adjudicats l’immoble objecte d’anotació. No es tracta d’una declaració específica feta pel titular del registre a l’efecte de deixar constància en el Registre de la situació de residència habitual, sinó només d’una adreça per rebre els actes de comunicació (DGSJFP Resol 13-2-14).
A contrario sensu, no és determinant que l’habitatge declarat com a habitual no coincideixi amb l’adreça fixada per a les notificacions; la LEC art. 682.2.2 no exigeix que el domicili escollit per a actes de comunicació hagi de coincidir amb la residència habitual, sinó que dona al deutor i a la part hipotecant plena llibertat per a fixar el que més els convingui (AP Granada auto 22-4-16, EDJ 126208).
Tampoc és decisiu l’empadronament en aquest domicili, si bé les dades del Padró constitueixen la prova del domicili habitual de la persona empadronada (LBRL art.16), no ho és menys que aquesta prova, per la naturalesa administrativa del Registre del qual emana, no pot considerar-se plena, sinó una mera presumpció que pot ser destruïda per altres mitjans, com la declaració de l’advocat de l’Administració de Justícia després de la investigació corresponent (AP Lugo auto 22-6-17,EDJ 168533).
Pel que fa a la càrrega de la prova, que l’habitatge en qüestió sigui la residència habitual és una presumpció que admet prova en sentit contrari, per la qual cosa si l’executant pretén fer constar a la demanda executiva que l’habitatge ja no reuneix aquesta condició, haurà de demostrar-ho.
Amb caràcter general, si la condició de residència habitual consta inscrita en el Registre de la Propietat (LH art. 21.3), correspon a l’executant acreditar que aquest habitatge no té aquest caràcter (AP Barcelona 10-2-15, EDJ 52834). Si no consta inscrita en el Registre de la Propietat, la càrrega de la prova correspon a l’executat, ja que és el que té més facilitat de prova. A aquest efecte, l’executat podrà aportar els rebuts dels subministraments (aigua, llum, gas, etc.) que acreditin l’estada permanent. En cas de dubte, l’advocat de l’Administració de Justícia haurà de ser facultat d’ofici per efectuar, a través del Punt Neutre Judicial, les comprovacions oportunes. També s’han de tenir en compte les circumstàncies derivades de les interlocutòries. A més, és determinant que no hi hagi tercers ocupants (com ara arrendataris), ja que res influeix en el procés d’execució la condició de la seva residència habitual, sense perjudici de decidir en el mateix procés sobre el seu llançament, en aplicació de la LEC. art. 661 i 675 redac. L 12/2023.
Si l’habitatge deixa de ser l’habitual durant la substanciació del procediment, per exemple, en el moment de la subhasta, en aplicació del principi de la perpetuatio iurisdictionis, s’ha de tenir en compte la situació jurídica en el moment de presentar la demanda. Seria un frau de llei mudar-se abans de la subhasta per beneficiar-se de les prerrogatives previstes per la llei (AP Tarragona auto 27-1-21, EDJ 509725).
Tot i que amb anterioritat a la Llei 12/2023 no era obligatori indicar la naturalesa de la residència habitual de l’immoble objecte d’execució, ja constava en les reclamacions del procediment hipotecari. La L1/2013, que obligava al fet que figurés a les escriptures de préstec hipotecari sobre habitatge si aquesta tenia caràcter d’habitual, presumint-se, llevat que s’acredités el contrari, que en el moment de l’execució de l’immoble era de residència habitual si així constava en l’escriptura de constitució (LH art. 21.3).
Executant gran tenidor
És la condició, a aquests efectes, de la persona física o jurídica propietària de més de deu immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters (L 12/2023, art.3.k).
La L12/2023 afegeix la possibilitat de particularitzar aquesta definició en entorns de mercat residencial tensionat, podent arribar als propietaris de cinc o més immobles urbans d’ús residencial situats en aquesta zona, quan així ho motivi la comunitat autònoma a la memòria justificativa corresponent.
Aquesta definició és una mica laxa, ja que no aclareix què passa en els casos en què el titular només ostenta —tot o en part— la nua propietat, l’usdefruit o un altre dret real, perquè no està clar en aquests casos com considerar la condició de gran tenidor.
En tot cas, si el demandant no reuneix la condició de gran tenidor, també està obligat a acreditar-ho mitjançant certificació del Registre de la Propietat en la qual consti el llistat d’immobles al seu nom.
Situació de vulnerabilitat econòmica de l’executat
En tot cas, l’actor haurà de manifestar a la demanda de procediment hipotecari la situació de vulnerabilitat econòmica de l’executat (LEC art.685.2 redacc L12/2023), a diferència dels processos de la LEC art.439.6 per als procediments de la LEC art.250.1,2, 4 i 7, que només exigeix aquest requisit si es tracta d’un gran tenidor. Aquesta diferència pot ser deguda al fet que en el procediment hipotecari l’executor sol ser una entitat bancària i aquesta sempre compleix aquesta condició.
Per a l’acreditació de la concurrència o no de vulnerabilitat econòmica, l’executant està obligat a aportar:
– Document acreditatiu, amb validesa no superior a 3 mesos, emès, amb el consentiment previ del deutor hipotecari, pels serveis de les administracions autonòmiques i locals competents en matèria d’habitatge, assistència social, avaluació i informació de situacions de necessitat social i atenció immediata a persones en situació o en risc d’exclusió social que hagin estat designades específicament d’acord amb la legislació i normativa autonòmica en matèria d’habitatge. En qualsevol cas, aquest requisit també podrà complir-se mitjançant:
– Declaració de responsabilitat emesa per la part actora que ha acudit als esmentats serveis, en el termini màxim de 5 mesos anteriors a la presentació de la demanda, sense que hagi estat atesa o s’hagin iniciat els tràmits corresponents en el termini de dos mesos des que va presentar la seva sol·licitud, juntament amb el seu justificant acreditatiu.
– O bé el document (que no podrà tenir una validesa superior a tres mesos) acreditatiu dels serveis competents que indiquin que l’ocupant no consent expressament l’estudi de la seva situació econòmica en els termes previstos en la legislació i normativa autonòmica en matèria d’habitatge.
Conciliació o intermediació prèvia
En el cas d’un “gran tenidor”, cal que aquest últim justifiqui haver acudit a un procediment de conciliació o intermediació si es donen dues circumstàncies:
– el bé hipotecat és residència habitual i
– el deutor hipotecari es troba en situació de vulnerabilitat econòmica.
La falta d’acreditació d’aquest requisit és motiu d’inadmissió. Les maneres d’acreditar-ho són les següents:
– Declaració de responsabilitat emesa per la part actora que ha acudit als esmentats serveis, en el termini màxim de 5 mesos anteriors a la presentació de la demanda, sense que hagi estat atesa o s’hagin iniciat els tràmits corresponents en el termini de dos mesos des que va presentar la seva sol·licitud, juntament amb el seu justificant acreditatiu.
– Document acreditatiu dels serveis competents (que no podrà tenir una validesa superior als 3 mesos), indicant el resultat del procediment de conciliació o intermediació, en el qual constarà la identitat de les parts, l’objecte de la controvèrsia i si alguna de les parts s’ha negat a participar en el procediment, si escau.
En principi, aquest és el procediment establert a aquest efecte per les administracions públiques competents, a partir de l’anàlisi de les circumstàncies d’ambdues parts i de les possibles ajudes i subvencions existents d’acord amb la legislació i la normativa autonòmica en matèria d’habitatge. En tot cas, si el creditor en el procediment hipotecari és una entitat pública d’habitatge, aquest requisit podrà ser substituït, si escau, per la prèvia concurrència de l’acció dels serveis específics d’intermediació de la mateixa entitat, que s’acredita en els mateixos termes assenyalats.
